신혼부부 내집마련을 위한 성동구 임장, 재건축 호재의 유혹

안녕하세요. 부레츠입니다.

 

요즘 날이 추워 밖에 나갈 엄두가 나지 않는 일상입니다. 부동산 시장도 추운 날만큼이나 겨울의 시기를 겪고 있는데요. 

 

‘12·3 비상계엄 사태’ 부동산 거래량 급감…매수 심리 얼어붙나?

최신 기사만 보더라도 부동산 거래량 급감이 나타나고 있습니다. 이에 대한 해결책으로 정부에선 '재건축, 재개발 규제완화를 통해 도심주택 공급을 늘리겠다'는 목표인데요. 11월 14일 4대 법안 개정을 통해 '정비사업 패스트 트랙'을  발표하며 절차간소화를 위한 정책의 변동을 보이고 있습니다.

 

과연 시장에서는 어떤 영향을 미치고 있는지. 임장 다녀온 후기를 토대로 전달드리려고 해요.

 

1. 대림2차, 재건축 호재로 많이 오를까?

결혼준비를 위해 내 집마련 후보단지 중 성동구에 위치한 매물 임장을 위해 약속을 잡고 방문을 했습니다. 

 

앉자마자 브리핑을 해주시는 부동산 사장님, "재건축 호재로 이 집 올라갈 거예요. 다들 집값 5000만 원씩 올려서 다음 달부터 등록해 달라고 줄을 섰어요."라며 매물 이야기를 시작합니다.

 

부레츠는 부동산 초보이기에 재건축 이야기만 듣고 벌써부터 마음이 콩닥콩닥합니다. 하지만 정신을 차리고 객관적으로 바라보기 위해 분석을 시작해 봅니다.

 

제가 본 매물은 '대림 2차'입니다. 현재 재건축 준비를 위한 추진위원회 구성을 시작하고 있다고 하네요.

바로 앞 단지 대림 1차는 안전진단 통과 후 신속기획 신청을 넣은 상태로 많이 올랐다고 하며, 대림 2차도 똑같이 오를 거라 호언장담을 하십니다.

 

과연 대림 1차의 재건축은 집값에 얼마나 영향을 주었을까요?

 

궁금증이 많은 부레츠는 집으로 돌아와 바로 분석을 해봅니다.

 

2.대림 1차,재건축 안전진단 통과 후 집값 얼마나 올랐을까?

'대림 1차'는 23년도 10월 정밀안전진단 통과 이후 집값 1억씩 오르고 있다고 말하는 부동산 사장님. 그래서 자료를 찾아봤습니다. 

 

과연 1억씩 올랐을까요?

출처-아실

 

오히려 안전진단 통과 이후 매매가가 하락하였네요. 몇 달 동안 횡보하다가 24년 8월에 최고점을 찍는 모습을 보여주네요. 인접 단지도 비교해 본 결과, 재건축 이슈가 부동산 매매가에 크게 영향을 준거 같지는 않습니다.

 

응봉역까지 도보 7분, 초·중학교까지 도보 4분, 중랑천까지 도보 10분으로 도보생활권이 우수합니다. 

 

재건축+도보생활권의 장점을 가지고 왜 오르지 않았을까?

 

개인적인 견해로는 '중앙선의 한계, 환경'으로 선호도가 떨어진다는 생각입니다.

 

○중앙선의 한계 : 긴 배차간격, 중간정차 多

○환경 : 주변 인프라 부족(카페, 마트, 상가), 언덕 위치

 

3. 재건축이 집값의 결정적인 요인은 아니다.

대림 1차 분석을 기준으로 집값의 중요 요인은 '교통, 환경, 학군'이라는 것을 다시 한번 알 수 있었습니다. 재건축은 집값 상승 요인 중 1개의 요소는 될 수 있지만 결정적인 요인은 아닌 거 같습니다. 

 

재건축은 10년 이상 소요되는 장기프로젝트로 완공까지 많은 풍파가 있을 수 있습니다. 진행 중에 중단된 경우도 있고요. 

 

내 집마련 단지결정은 나에게 맞는 환경이 제일 중요한 것 같습니다. 재건축 호재, 있으면 당연히 좋죠. 하지만 나에게 적합한 단지라는 조건이 충족되는 것이 가장 우선일 것 같습니다.

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내 집마련, 멀고도 험한 여정입니다. 하지만 하지 못하는 것은 아닙니다. 내 집마련은 본인을 정확히 아는 것부터가 시작입니다.

 

본인의 상황과 자금, 출퇴근 등 여러 요인들을 정확히 인지해야 후회 없는 선택을 할 수 있습니다.

 

부레츠는 내 집마련하는 그날까지 끊임없이 임장하고 분석하며 최선의 선택을 위해 달려보겠습니다.